Limitación de las licencias de viviendas de uso turístico en Cataluña

Con carácter general, destaca el hecho de que el DL 3/2023 exija la obtención de licencia urbanística previa para las VUTs en los municipios con problemas de acceso a la vivienda o que se encuentren en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de VUTs. En la actualidad, esto se ha concretado en 262 municipios, incluidos en el Anexo del propio DL 3/2023, entre los que se incluyen los municipios ubicados en zonas tradicionalmente turísticas de Cataluña, como el Pirineo y los litorales de Girona y Tarragona. No obstante, esta relación no tiene duración indefinida, previéndose para ella una vigencia de cinco años desde el 9 de noviembre de 2023. Los criterios de revisión de la relación de municipios se encuentran en la Disposición transitoria primera, de acuerdo con los cuales, se consideran municipios con problemas de acceso a la vivienda:

• Aquellos en los que la carga media del coste del alquiler o de la hipoteca en el presupuesto familiar (más suministros) supere el 30% de la renta media de los hogares.

• Aquellos en los que en el período de los cinco años anteriores a la entrada en vigor del DL 3/2023, el precio de la vivienda haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje acumulado del IPC de Cataluña.

Asimismo, son municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno por alta concentración de VUTs aquellos que presenten un ratio de 5 o más VUTs por 100 habitantes.

Llama la atención que las licencias de VUTs tendrán una duración determinada de cinco años, lo que choca con el principio general de duración indefinida de las licencias (con excepción de las licencias de obras que, por su propia naturaleza, están sujetas a un plazo de caducidad). Este plazo de cinco años será prorrogable por idénticos períodos, siempre y cuando el planeamiento urbanístico lo permita.

La exigencia de esta nueva licencia ha provocado la correlativa modificación del artículo 187 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña. La Disposición Adicional que realiza esta modificación introduce también la 27ª Disposición Adicional del TRLUC, en virtud de la cual se exige que el planeamiento urbanístico compatibilice de forma expresa las VUTs con el uso de vivienda; esta compatibilidad debe estar justificada mediante la suficiencia de suelo calificado para vivienda convencional y, además, las licencias de VUTs que se podrán otorgar deberán ser un número inferior a las resultantes de aplicar un máximo de 10 VUTs por 100 habitantes.

Esta previsión provoca que, en definitiva, sean los municipios afectados los que, a través de la modificación del planeamiento urbanístico, autoricen la compatibilidad del uso de vivienda convencional con el de VUTs, siempre y cuando se respeten los topes establecidos por el DL 3/2023.

Las VUTs ya autorizadas en municipios con problemas de acceso a la vivienda deberán obtener en el plazo de cinco años la correspondiente licencia o, de lo contrario, deberán cesar en su actividad. Solo en el supuesto de que el titular de la vivienda pueda acreditar que el régimen transitorio no compensa la pérdida de la licencia, se podrá solicitar la ampliación del régimen transitorio por un período de cinco años más. Con esta previsión se pretende por parte de la Administración autonómica evitar la potencial indemnización por revocación de la licencia.

Esta regulación provoca que, en varios municipios de los 262 incluidos en el Anexo de la norma deban revocarse un número considerable de licencias de VUTs ya otorgadas, ya que superan la ratio de 10 VUTs por cada 100 habitantes. Sin embargo, el DL 3/2023 no se pronuncia sobre el sistema deberán observar los municipios para decidir qué licencias permanecen y qué licencias deberán verse efectivamente revocadas.

Conviene recordar que algunos Ayuntamientos ya han regulado las VUTs. Este es el caso de Barcelona que, a través del todavía vigente Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos, congeló el número de VUTs habilitadas.

A la vista de todo lo anterior, resulta esencial realizar seguimiento cercano a las decisiones de planeamiento que vayan adoptando los distintos municipios afectados en relación con las VUTs, así como a los sistemas de confirmación o revocación de las licencias ya otorgadas. Sin duda, las revocaciones podrán ser objeto de revisión jurisdiccional, debiendo valorarse asimismo la reclamación de indemnizaciones derivada de la actuación administrativa.