En los últimos años, los hábitos y necesidades de las personas en torno a la vivienda han dado un giro de 180º. El acceso a la vivienda tradicional se ha vuelto cada vez más difícil para la población, donde sigue aumentando la esperanza de vida y, por tanto, el número de personas mayores, a la vez que el esquema familiar también experimenta cambios, habiendo cada vez mayor número de personas que viven solas. A ello se une la movilidad geográfica, impulsada por los modelos de trabajo híbridos y otros cambios sociales, que ha derivado en nuevas necesidades de alojamiento.
Ante este nuevo escenario, los inversores han identificado una oportunidad de inversión en las alternativas que puedan solucionar o paliar el problema de la vivienda. Problema especialmente acentuado en grandes ciudades como Palma de Mallorca, tal y como se puso de manifiesto en el Mallorca Real Estate Summit, evento en el que se repasaron las que serán las tendencias de inversión que más están afectando a las Islas Baleares y que lo seguirán haciendo en los próximos años.
Unas tendencias que ya se ven reflejadas en los datos: según fuentes del sector, la inversión en el sector inmobiliario en España en 2022 se situó en el entorno de los 16.000 millones de euros, alcanzándose un récord histórico. Y el sector residencial tradicional representó aproximadamente un 19% de dicha cifra y casi un 12% correspondió a inversión en activos alternativos que mayoritariamente se trataban de residencias de estudiantes, ancianos y otras formas de lo que actualmente recibe el nombre de ‘living’.
Y es que desde hace unos años se vienen categorizando los activos inmobiliarios más por su destino final que por su clasificación urbanística, de ahí que se enmarquen en el concepto de ‘living’ activos que pueden ser desarrollados en suelo de distintos usos, pero cuyo fin es el alojamiento más o menos estable. Este cambio de denominación quizá responda a la ya tradicional demanda del sector a las administraciones de dotar de mayor flexibilidad a las normas urbanísticas, quizá a la mayor internacionalización de la inversión donde ya se venía usando esta nomenclatura o, simplemente, a que nos sirve de recordatorio (como un letrero de “no molestar”) de que tras el activo inmobiliario hay personas viviendo.
Así, el ‘living’ incluye desde la vivienda tradicional a las más recientes formas de alojamiento como el ‘coliving’ o el ‘senior living’ o incluso aquellas orientadas a determinados grupos de edad donde la inversión ya se ha consolidado desde hace varios años: residencias de estudiantes o de la tercera edad.
En lo que se refiere a la vivienda tradicional en venta, esta también ha registrado su propio récord en 2022. Un año récord en transacciones solo superado por los años anteriores a la gran crisis. Y es que todo apunta a que, a pesar de la incertidumbre con la que comenzó el pasado año (con el conflicto en Ucrania, el alza de la inflación, y las previsiones de subidas de tipos de interés, etc.) pudo más la liquidez con la que contaban hogares e inversores y ello cristalizó en un año de inversión que desmontó los pronósticos de los más prudentes.
Aun así, ya en los últimos trimestres de 2022 se produjo cierta ralentización. Tradicionalmente, el trimestre del año en el que más transacciones de vivienda se llevan a cabo es el último, cosa que, por primera vez en muchos años, no ocurrió en 2022. Y es que la gran escalada del Euribor se produjo a partir del verano (en abril aun estaba en negativo y a mediados de agosto seguía en el entorno del 1%). De esta manera, las cuotas hipotecarias de muchos hogares no comenzaron a incrementarse sustancialmente hasta finales de año. Y en lo que se refiere al comienzo de 2023, las hipotecas con tipo variable que se estén revisando en este primer trimestre pasarán de aplicársele un Euribor cero a, aproximadamente, el 3,5%. Así, si en 2021 la cuota hipotecaria solía representar de media en España en torno a un 30% de los ingresos familiares, una subida como esta debería situarla cerca del 45%. En Islas Baleares, donde la tasa de esfuerzo era aún mayor, las tasas de esfuerzo pueden pasar a niveles difíciles de asumir.
Por este motivo, podría ocurrir que el número de transacciones de vivienda en 2023 se ralentice sensiblemente y puede que determinadas personas que no vean un momento propicio para la compra de su primera vivienda opten por el alquiler, lo que puede suponer una mayor presión al alza de los precios de alquiler.
En lo que al alquiler se refiere, el porcentaje de ingresos que se destina en España al pago de la renta también está en niveles muy superiores a la media de la Unión Europea. Es por ello que lo más recomendable sería continuar con las políticas de colaboración público-privada para incorporar al mercado vivienda asequible o a precio tasado. De este modo, aunque la rentabilidad para los inversores es limitada, se trata de una inversión muy segura, dado que la demanda de alquiler a un precio por debajo del de la vivienda en mercado libre es inmensa, por lo que la ocupación está asegurada y el capital ‘core’ puede verlo como una opción segura.
El contrapunto nuevamente son los tipos de interés, que reducen aún más la rentabilidad en un mercado en el que los depósitos, deuda pública e instrumentos casi carentes de riesgo comienzan también a dar rentabilidades impensables hace un año. Por lo que emerge una gran pregunta: ¿quién va a destinar su dinero a inversiones con riesgo que ofrecen un 3% si pueden obtener casi ese mismo rendimiento en alternativas más seguras y en un plazo menor?
Mencionábamos al comienzo de este artículo el ‘coliving’ y el ‘senior living’ como tipologías todavía incipientes, aunque tampoco se pueden considerar novedosas, dado que ya existe un número apreciable de ejemplos. El ‘coliving’ se dirige sobre todo a profesionales, normalmente extranjeros o personas que viven fuera de su ciudad de origen y que buscan alojamiento con carácter temporal por motivos de movilidad geográfica o dificultad en el acceso al mercado de alquiler. Buscan un alojamiento que les proporcione todos los servicios relacionados (limpieza, lavandería, restauración, etc).
El senior living, por su parte, está más orientado a mayores no dependientes y presenta tres formas fundamentales: el ‘senior cohousing’, desarrollado por personas con intereses comunes normalmente en régimen de cooperativa, el ‘senior coliving’ en zonas urbanas y el ‘senior resort’. Este último se suele situar en zonas de costa con gran afluencia de extranjeros y los servicios prestados suelen ir orientados también a la salud y la seguridad de los residentes.
Aunque en las Islas Baleares aun hay pocos ejemplos, tanto el ‘coliving’ como el ‘senior living’ son tipos de alojamiento demandados, sobre todo, por el público extranjero y la situación en costa también es un atractivo a tener en cuenta.
Por este motivo, se trata de un mercado que, sin duda, despertará el interés de los inversores. Concretamente, los inversores institucionales ya lo están mostrando, y no solo en la inversión con carácter patrimonial sino también en la creación de plataformas que incluyan la promoción y la gestión del activo. Si bien en Europa existe un mayor número de operadores, en España aun son pocos los gestores con experiencia en la explotación de estas tipologías de activos. Es por ello que contar con un buen gestor (y más aún, tener una participación en alguno de ellos) es algo que los inversores buscan cada vez con más tenacidad.
Esto se debe a que las tipologías que aun no se han consolidado, como puede ser el ‘coliving’ o el ‘senior living’, si finalmente triunfan y se convierten en activos rentables que se perciben con un menor riesgo, su ‘yield’ (expresión inmobiliaria que describe que el valor del negocio, al disminuir su riesgo, se traslada al precio del suelo, dado que ya nadie vendería barato un suelo en el que se puede desarrollar una tipología que, de repente, es rentable) se comprime. Y cuando eso ocurre y el activo terminado se estabiliza, la rentabilidad del producto dependerá fundamentalmente del gestor, como ocurre por ejemplo en el sector hotelero.
Como conclusión, no hay duda de que el año 2023 comienza con incertidumbre. Y, ante la incertidumbre, los inversores se focalizan en los activos cuya demanda futura parece soportada por criterios macroeconómicos, demográficos o sociológicos. Así, ante un potencial bache, si los fundamentales del negocio son sostenibles a largo plazo, será más fácil recuperar valor una vez pasado dicho bache. Por este motivo, todo apunta a que el ‘living’ será foco de inversión tanto este como los próximos años. De la evolución de la inflación y los tipos de interés, dependerán los niveles de inversión a los que se llegue este año.
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