La crisis generada por la COVID-19 ha confirmado el cambio de tendencia que la población española ha venido experimentando desde la crisis económica de 2008, incrementando paulatinamente el peso del alquiler frente a la compra de vivienda. Según datos de Eurostat, el alquiler residencial en España representa el 23% del parque de viviendas, aunque sigue por debajo de la media europea, que se sitúa en torno a un 31%.
Actualmente, más del 95% de la oferta de vivienda en alquiler está en manos de particulares que aportan escaso valor añadido a la gestión, con una oferta de viviendas fragmentada y con un mantenimiento exiguo. La profesionalización del sector con la incorporación de nuevos inversores como fondos y aseguradoras, unido a las SOCIMIS, está cambiando esta configuración, diseñando edificios de viviendas sostenibles, con servicios adicionales y facilitando su control mediante digitalización, haciendo posible que se optimicen los costes.
Sin duda, en este momento, el sector de la construcción, junto con medidas e incentivos adecuados por parte de las Administraciones Públicas, como podrían ser las ayudas aprobadas recientemente por la Comisión Europea en el marco del Plan de Reconstrucción, debería ser parte del motor de la recuperación económica que permita al país salir de la crisis generada por la COVID19.
En la actualidad se observa la existencia de un desequilibrio entre la oferta y demanda de vivienda en alquiler, que con la entrada de nuevos inversores, incrementaría su número y permitiría ajustar los precios a través del mercado. Además, la colaboración público-privada, unida a una política de vivienda firme y continuista, con la puesta en el mercado de suelos públicos para el desarrollo de vivienda en alquiler con rentas asequibles facilitarán también este ajuste del precio de la vivienda.
Estas medidas que están favoreciendo algunos Ayuntamientos, con la licitación de los derechos de superficie de determinadas parcelas o desde la Administración Autonómica con el Plan Vive o de la General del Estado con el Plan 20.000 de vivienda asequible, pretenden incrementar la oferta, facilitando el acceso a la vivienda a colectivos más desfavorecidos (que no pueden hacer frente a los gastos que conlleva una hipoteca) y a los más jóvenes que apuestan por el ‘pay per use’, motivado por el cambio de mentalidad.
Pero para que esta política de vivienda sea eficaz, no sólo debe cumplir con su carácter social sino que debe generar seguridad, rentabilidad y plazos de retorno atractivos para el sector privado, es decir, para el inversor, que es fundamental y necesario para que el modelo sea eficiente. Así, desde las Administraciones se están adoptando medidas tendentes a la agilización de la tramitación de las licencias, y en aras a garantizar la seguridad jurídica de los planeamientos urbanísticos de los ámbitos que, junto incentivos fiscales atractivos, deberían atraer a la iniciativa privada para la ejecución de viviendas, incrementándose así la oferta existente.
El cambio de ciclo que ha provocado la COVID-19, cuya ralentización se había comenzado a observar a lo largo de 2019, unido a la creciente incertidumbre ante una posible disminución de ritmos de ventas en promociones residenciales, y a la dificultad de acceso al crédito para el desarrollo de nuevas promociones en venta, han llevado a los promotores a facilitar la puesta en carga de suelos destinados a promociones de alquiler y a realizar alianzas con fondos para el desarrollo de proyectos de Build to Rent donde el riesgo comercial se minimiza, de manera que puedan alcanzar sus objetivos de ingresos y a su vez se incremente la oferta en el mercado.
En la actualidad se observa apetito inversor hacia el Build to Rent, al que se está desplazando parte de la inversión de otras tipologías de Real Estate y de otros mercados, por sus retornos recurrentes y por el carácter anticíclico del alquiler residencial, además de su atractivo como valor refugio. De hecho, se están cruzando transacciones de fondos que han desarrollado los activos para posteriormente dar entrada a grandes tenedores patrimonialistas largoplacistas, como inversores institucionales, aseguradoras y fondos de pensiones, como por ejemplo la reciente transacción entre AXA Investment Managers – Real Asset y Tectum de 919 viviendas de alquiler por 150 millones de euros.
El Build to Rent se está convirtiendo en una apuesta de futuro en sí misma y no solo en una alternativa para que los promotores aligeren el stock de viviendas minimizando el riesgo comercial, desarrollando parques de viviendas sostenibles y eficientes diseñadas y destinadas al alquiler, que supongan una solución habitacional. Parte del éxito vendrá determinado por un menor esfuerzo financiero de las familias frente a la adquisición, por la colaboración público privada; por las ayudas públicas para la dinamización del sector y por la seguridad regulatoria para los inversores.
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