El Tribunal Supremo redefine las normas del alquiler de corta duración

El modelo estatal creado por el Real Decreto 1312/2024

El RD 1312/2024 constituyó la principal iniciativa estatal para adaptar la normativa española al Reglamento (UE) 2024/1028, que establece un marco común de recogida e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración.

La demanda de la que surge la aprobación de este RD (y del que se hace eco la propia Sentencia) surge de un problema estructural del mercado, con un notable crecimiento del alquiler de corta duración que ha tenido un claro impacto en los precios y acceso a la vivienda. Tal y como señala la Sentencia ahora dictada, los poderes públicos han venido manifestando su preocupación por los abusos detectados en la utilización de esta modalidad de arrendamientos para eludir la normativa estatal sobre alquileres de larga duración o sobre las viviendas de uso turístico.

Ya el Reglamento (UE) 2024/1028 cita este problema, así como un notable déficit de datos fiables sobre este tipo de arrendamientos, lo que ya por sí mismo justificaría llevar a cabo una regulación clara que pusiera cierto orden en el sector. En este marco se aprobó el citado Reglamento UE, que permite que coexistan diferentes registros (señalando expresamente que pueden existir uno o varios procedimientos de registro), si bien prohíbe expresamente que un mismo inmueble o parte del mismo (la “unidad”) esté sujeta a más de un procedimiento de registro.

Sobre la base teórica del citado Reglamento UE, el RD 1312/2024, introdujo tres pilares regulatorios:

1. Un Registro Único de Arrendamientos, que implicaba la obligación de obtener un número de registro único para cada inmueble destinado a alquiler de corta duración, la inscripción en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles, todo ello necesario para poder publicitar el inmueble en plataformas digitales.
2. Una serie de obligaciones periódicas de información por parte de los propietarios de los inmuebles.
3. La obligación de las plataformas digitales de verificar la existencia del número de registro antes de publicar anuncios y de remitir periódicamente datos de actividad a las autoridades.

En caso de incumplimiento, el riesgo no solo era sancionador, sino que conllevaba la imposibilidad de publicar anuncios (por faltar el número de registro) y la retirada por las plataformas.

Según información del sector, el sistema había alcanzado más de 340.000 viviendas registradas en el momento de la sentencia, de las que la mayoría serían viviendas de uso turístico.

Los límites establecidos por la STS 620/2026

La Sentencia se ha citado a la vista del recurso interpuesto por parte de la Generalitat Valenciana contra el RD 1312/2024; a dicho recurso no solo se ha opuesto la Abogacía del Estado, sino que también ha presentado su oposición, como parte interesada, el Colegio de Registradores, encargados de llevar a cabo el citado registro único y que han venido cobrando aranceles por el análisis de la documentación presentada, así como por la posterior inscripción.

Cabe destacar también que el Consejo de Estado se pronunció sobre el RD 1312/2024, en su Dictamen de 18 de diciembre de 2024, cuyos argumentos han sido en parte recogidos también por la Sentencia ahora dictada. En definitiva, el Tribunal Supremo concluye que:

• El Estado carece de título competencial para aprobar un registro único nacional. Dicha falta de competencia radica de que el artículo 149.1.8 de la Constitución permite que la Administración General del Estado regule en exclusiva sobre legislación civil y ordenación de registros e instrumentos públicos; sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) razona que la inscripción que regulaba el RD 1312/2024 (que era la que habilitaba para poder publicitar online un arrendamiento turístico o de corta duración), está en realidad relacionada con las competencias autonómicas en materia de vivienda y, en su caso, de turismo.
• En consecuencia, el RD 1312/2024 establece una regulación exhaustiva que invade competencias autonómicas, estableciendo el procedimiento, la documentación a acompañar, la forma de presentación, la asignación de un número de registro, el trámite de calificación registral y los trámites posteriores en caso de defectos.
• El Reglamento (UE) 2024/1028 permite sistemas de registro, pero no exige un registro estatal único ni altera el reparto competencial interno.
• No obstante, la STS concluye que la ventanilla única digital y la coordinación de ventanillas, son subsumibles en la competencia de coordinación que ostenta el Estado sobre las Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda y turismo.

Como consecuencia de todo lo anterior, la STS anula todo el sistema de registro único y la obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad, pero mantiene la Ventanilla única digital, así como las obligaciones de intercambio de datos y las funciones estadísticas y de coordinación administrativa.

¿Qué cambia para los operadores?

La primera consecuencia es clara: la inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamientos de corta duración deja de ser obligatoria y pierde la función habilitante que, de alguna manera, le otorgaba el RD 1312/2024  —en la medida en que era requisito necesario para la publicidad del inmueble en plataformas —.

Ahora bien, el marco regulatorio autonómico y municipal sigue plenamente vigente. Si la norma autonómica ha venido exigiendo inscripción sectorial en el correspondiente registro de establecimientos de alojamiento turístico, dicho registro, con el correspondiente número de inscripción, seguirá siendo requisito para su publicación en plataformas; el mismo razonamiento resulta de aplicación con respecto a la exigencia de licencias municipales (que en muchos ayuntamientos se exigen para el desarrollo de la actividad de vivienda de uso turístico, con desconocimiento de gran parte de la población).

Sin embargo, en la medida en que dicho registro y licencias no resulten exigibles para arrendamientos diferentes de los turísticos (por ejemplo, los de corta o media duración, destinado a satisfacer necesidades académicas, laborales o médicas, entre otras), dichos arrendamientos quedarán liberados de esta exigencia. Resta por verificar si, en el futuro, este tipo de registro será exigido por las diferentes comunidades autónomas, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda. En este punto conviene recordar que, desde enero de 2026, Cataluña ha sometido al régimen de control de rentas también los contratos de arrendamiento temporal ubicados en zonas declaradas tensionadas.

Asimismo, resultaría recomendable también realizar una revisión de los contratos firmados con las plataformas, de forma que se verifique que en ellos no se exigen requisitos para la publicación en plataformas que, ahora mismo, hayan decaído o sean de imposible cumplimiento. Por último, los operadores pueden también valorar la posibilidad de iniciar los correspondientes procedimientos de reclamación patrimonial derivados de la nulidad del RD 1312/2024. El daño en este caso vendría determinado por dos vectores diferentes:

• Por un lado, los costes derivados de la inscripción. Resulta dudoso que proceda la devolución del arancel abonado al Registro para el análisis del expediente de inscripción. Ahora bien, si para proceder a dicha inscripción se han debido llevar a cabo actuaciones adicionales (modificaciones exigidas por la normativa, gastos de honorarios profesionales) dichos gastos podrían ser indemnizables.
• Por otro lado, en caso de que un operador se haya visto privado de publicidad en plataforma por falta de inscripción en el Registro Único de Arrendamientos, resulta viable una reclamación de responsabilidad patrimonial a la Administración General del Estado por la pérdida de ingresos que ello haya podido suponer. Para la cuantificación del daño será esencial poder documentar una pérdida real de ingresos a raíz de la suspensión de la publicidad en plataformas.
• Destacado: Los operadores tienen la posibilidad de iniciar procedimientos de reclamación patrimonial derivados de la nulidad del RD 1312/2024.

¿Y qué cambia para las plataformas?

A pesar de la nulidad del registro estatal las plataformas deben seguir verificando la información proporcionada por los operadores e intercambiando datos con la Administración.

En este sentido, conviene destacar que buena parte de las Comunidades Autónomas continúan exigiendo identificadores sectoriales para las viviendas de uso turístico, por lo que dicho número de registro deberá seguir indicándose en la publicidad de las viviendas. Cuestión distinta es la publicidad de los arrendamientos de carácter temporal que, mientras no cuenten con una regulación autonómica concreta, no se verán afectados por dicha cuestión (al margen de la limitación de rentas de Cataluña antes citadas).

Futura nueva regulación estatal

A la vista del contenido de la STS, no es en absoluto descartable que se apruebe un nuevo Real Decreto que se ajuste al marco competencial establecido por la Constitución Española (y recordado por el Consejo de Estado y la STS) y el Reglamento UE. Esta evolución debería tender, previsiblemente, hacia un nuevo marco estatal centrado en la coordinación y en la interoperabilidad de los registros autonómicos, no en su sustitución.

Habrá que monitorizar de cerca esta norma, ya que, a nuestro juicio, no debería tener que suponer una nueva carga regulatoria por parte de los operadores.

En todo caso, la STS no elimina la regulación del alquiler de corta duración, pero sí redefine su arquitectura, descartando el modelo centralizado estatal (y parcialmente sustitutivo de los autonómicos) y reforzando un esquema descentralizado pero coordinado. Como resulta claro, se mantiene la vigencia de las exigencias sectoriales autonómicas y las plataformas deberán seguir velando por su cumplimiento.

Eso sí: a la vista de la STS, es posible que, en muchos de los supuestos de suspensión de la publicidad del arrendamiento por su falta de inscripción en el Registro Único, sea perfectamente articulable un procedimiento de responsabilidad patrimonial en cuyo marco reclamar los daños sufridos durante los meses de suspensión. Su viabilidad dependerá de la casuística concreta de la vivienda, pero en la medida en que sea posible anudar el daño a la necesidad de inscripción, cabe, como mínimo, su planteamiento.