Tendencias en el marco contractual de los arrendamientos de local

A punto de concluir este 2020, merece la pena recapitular y reflexionar sobre el presente y el futuro de los efectos en materia contractual de la doctrina llamada “rebus sic stantibus”. La razón es porque la misma puede tener consecuencias sobre muchos contratos (me referiré aquí sobre todo a los de arrendamiento de local: naves, almacenes, oficinas, hoteles, centros comerciales, restaurantes, tiendas, etc…) e impactar de manera muy relevante en las cuentas de muchas empresas, grandes, medianas y pequeñas.

A modo de breve recordatorio, dicha doctrina se configura como un principio jurídico que puede ser alegado con el fin de modificar las condiciones de un contrato (o incluso para instar su resolución) en el caso de que sobrevenidamente acontezca un hecho imprevisible (como la pandemia actual) de incidencia tal que, por un lado, conlleve la alteración extraordinaria de las bases sobre las que las partes acordaron sus respectivas prestaciones y, por otro lado, haga desaparecer el equilibrio y el sentido económico del contrato para una de ellas. Por tanto, dada su naturaleza, va a seguir siendo una figura jurídica de plena actualidad y presencia en las negociaciones y las disputas que mantengan los arrendadores y los arrendatarios que se encuentren en dificultades y que quieran ajustar la renta en estos tiempos de crisis y de restricciones.

Normativa a tener en cuenta

A nivel jurídico, la “rebus sic stantibus” está reconocida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo pero no está recogida expresamente en nuestras leyes (en ordenamientos de nuestro entorno sí lo está como, por ejemplo, en el artículo 313 del Código Civil alemán “Störung der Geschäftsgrundlage”, o en el artículo 6.111.2 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación), y ello a pesar de que, en 2009, la Comisión General de Codificación ya la planteaba en el artículo 1.213 de la Propuesta para la modernización del derecho de obligaciones y contratos, y de que existen algunas disposiciones especiales que sí prevén la modificación de las condiciones del contrato en circunstancias excepcionales (por ejemplo, el artículo 21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de disminuir la renta proporcionalmente a la parte del inmueble de la que el arrendatario se vea privado con motivo en la ejecución de una obra de conservación, o el artículo 1.575 del Código Civil que configura el derecho del arrendatario de finca rústica a una rebaja de la renta si ha perdido más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos – salvo pacto especial en contrario -).

También se ha de mencionar el Decreto-Ley 34/2020 de 20 de octubre promulgado en Cataluña aplicable a los arrendamientos de local (cuya validez ha sido cuestionada por posible falta de competencia para regular sobre la materia), el cual dispone que si las partes no llegan a un acuerdo tras un mes de negociación, la renta deberá reducirse en un 50% de su importe si las autoridades no permiten la apertura del local o en la mitad del porcentaje de pérdida de aprovechamiento del inmueble en los supuestos en los que, aun no habiendo sido prohibida la apertura, se impongan limitaciones de aforo, de horarios o de otro tipo (además, dicho Decreto-Ley añade que si esas restricciones se prolongan más de tres meses en el trascurso de un año, el arrendatario podrá resolver el contrato).

Actualmente, sin perjuicio de lo anterior (y superado el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril que establecía para determinadas Pymes y autónomos la moratoria del pago de la renta de arrendamientos de locales propiedad de grantes tenedores), la disposición adicional séptima de la Ley 3/2020 de 18 septiembre de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19, dice que el Gobierno deberá presentar a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, “un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus”, y añade que “el estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la COVID-19 en los contratos privados”. Por consiguiente, salvo una nueva retirada del plan propuesto, es razonable pensar que en algún momento habrá novedades al respecto.

Lo que sí está claro es que hay consenso en remarcar que dado que la doctrina “rebus sic stantibus” supone una excepción a la regla fundamental de seguridad jurídica y contractual  denominada “pacta sunt servanda” (que conlleva que los contratos obligan al cumplimiento de lo expresamente previsto en los mismos; reflejada, entre otros, en el artículo 1.091 del Código Civil español), su aplicación no debe ser general ni automática sino restrictiva y motivada caso por caso. Precisamente así lo estableció la jurisprudencia del Tribunal Supremo y así fue reconocida la aplicación de este principio excepcional a partir de la crisis económica del 2008 (sirva de ejemplo la sentencia del TS 591/2014 de 15 octubre 2014 que redujo un 29% la renta de un arrendamiento hotelero durante varios ejercicios).

Resoluciones con la COVID-19 como principio de prueba

En este marco, aunque aún no existen sentencias sobre los pleitos en los que se ha invocado la “rebus sic stantibus” como consecuecia de la pandemia de este año 2020, sí que ya han sido dictadas las primeras resoluciones por parte de diferentes Juzgados de Primera Instancia en las correspondientes piezas de medidas cautelares que aceptan los efectos de la pandemia como principio de prueba y de apariencia de buen derecho, y que pueden ir generando criterios a considerar en procedimientos futuros.

En este sentido, el Auto 447/2020 de 25 de septiembre del JPI nº 81 de Madrid y el Auto 162/2020 de 7 de julio del JPI nº 2 de Benidorm establecen reducciones de la renta de entre el 25% y el 50%; el Auto 221/2020 de 1 de septiembre del JPI nº 3 de Barakaldo vincula proporcionalmente la reducción de la renta a la caída de las ventas; y el Auto 262/2020 de 6 de octubre del JPI nº 1 de San Sebastián y el Auto 299/2020 de 13 de agosto del JPI nº 74 de Madrid, disponen la suspensión de la facultad del arrendador de reclamar las garantías en supuestos de impago de la renta. Todo ello, con diferentes matices según el caso y junto con otras disposiciones para cada litigio (algunos de estos Autos prevén también la prohibición de interponer la acción de deshaucio o la suspensión del deber de otorgar un nuevo aval si la garantía anterior ya hubiera sido ejecutada por el arrendador).

Igualmente, ha de ser destacado el Auto 348/2020 de 21 de septiembre del JPI nº 31 de Barcelona, el cual desestima las pretensiones del arrendatario por cuanto que no las considera suficientemente fundadas y viene a demostrar la trascendencia de acreditar debidamente los argumentos a esgrimir ante un juzgado desde una perspectiva jurídica y económica. Si pensamos en que cualquier contrato, inherentemente, implica un riesgo empresarial para las partes, desde el punto de vista jurídico será clave el análisis sobre si el contrato en cuestión prevé alguna distribución del riesgo entre ellas (algo que se puede apreciar, por ejemplo, en cláusulas de resolución unilateral anticipada con preaviso, o en la existencia de una parte variable dentro del importe de la renta, etc…) y sobre si las medidas objeto de reclamación tienen fundamento suficiente para poder ser exigidas o no (es decir, por ejemplo, si puede solicitarse una reducción de la renta o sólo la modificación de los términos de pago de la misma, o qué porcentaje de reducción de la renta puede pretenderse, o si se podría llegar a pedir la resolución del contrato). En cuanto a la perspectiva económica y de mercado, será también esencial que la reclamación pueda tener sustento técnico a través de un informe pericial fiable.

Ahora bien, un buen análisis del caso particular y del correspondiente contrato no sólo es vital en un escenario judicial, sino que los mismos argumentos pueden ser utilizados en el contexto de una negociación extrajudicial entre arrendatario y arrendador y ser hasta más fructíferos en ella (y con un menor coste y dilación que un pleito). Sea como fuere, reiteramos que la aplicación de la “rebus sic stantibus” no es general ni automática y siempre ha de ser ponderada caso por caso.

Añado brevemente además que dicha doctrina puede ser aplicable, aparte de a los arrendamientos de local, a los contratos de tracto sucesivo (como los contratos de suministro periódico, los de servicios continuados, o los de franquicia), y que la razón de ser de esta doctrina es también la que justifica las cláusulas de cambio material adverso (denominadas cláusulas “MAC” por sus siglas en ingles) habituales en contratos de asociación empresarial y en contratos de compraventa cuya perfección está diferida en el tiempo.

Por todo ello, seguiremos de cerca la evolución de dicha doctrina en 2021, así como la práctica empresarial que pueda verse afectada por las novedades legislativas y jurisprudenciales que aparezcan.