crédito hipotecario

Los retos ante la nueva Ley de Crédito Hipotecario

Los retos ante la nueva Ley de Crédito Hipotecario

Tras una larga y compleja tramitación parlamentaria, el pasado 16 de marzo se publicó en el Boletín Oficial del Estado el texto definitivo de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Resumidamente, la nueva Ley regula los contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, aunque no haya hipoteca. Asimismo, la Ley establece un nuevo régimen jurídico de la intermediación inmobiliaria definiendo la actividad, estableciendo un sistema de registro y supervisión de los intermediarios de crédito y un régimen sancionador “ad hoc”. Es destacable que la ley española no se ha limitado a transponer la Directiva, sino que ha procedido a regular aspectos que habían sido objeto de relevantes controversias ante los Tribunales nacionales y el TSJUE, como la cuestión del vencimiento anticipado o la fijación de un tipo de interés de demora inequívoco y con carácter de norma imperativa.

Dicho esto, la Ley se ha hecho de rogar y llega, muy tarde. En concreto, casi con 3 años de retraso sobre el calendario previsto por la Directiva que preveía la transposición por los Estados miembros a más tardar el 21 de marzo de 2016. La espera podría haber merecido la pena si el resultado hubiera sido un texto legal más claro e integral. La propia Exposición de Motivos  señala que la Ley pretende establecer “… una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias…”. Sin embargo, ese objetivo se cumple a medias si atendemos  a los diversos comentarios que se han publicado y a las dudas, tanto de índole jurídica, como de tipo técnico que la norma está suscitando entre los operadores.

La Disposición Final 6ª ha establecido una vacatio legis de tres meses que, en la práctica retrasa hasta el 16 de junio de 2019 la efectiva transposición de la Directiva. Se trata, en realidad, de una cuestión cuyo origen antes señalábamos: la ley española se ha publicado con tanto retraso que, literalmente, el plazo de adaptación por parte de los Estados Miembros que la Directiva fijaba prudentemente en el 21 de marzo de 2019 para determinadas materias ha sido casi completamente consumido cuando la ley ha visto la luz, por lo que, finalmente, el legislador ha optado por otorgar este plazo de tres meses (el Proyecto solo daba un mes) para permitir a los operadores ajustarse a las exigencias de la nueva ley.

De la misma manera, es destacable que la ley pase a regular aspectos sustantivos del crédito hipotecario que hasta la fecha venían siendo pacíficamente regulados por la Orden Ministerial EHA/2899/2011, complementada por la Circular BdE 5/2012, sin mayores sobresaltos. El resultado es la congelación del rango normativo de muchos aspectos del proceso hipotecario que obligarán en las futuras revisiones del mismo acudir a las exigencias de una Ley formal. Al mismo tiempo, la ley contiene múltiples remisiones a posteriores desarrollos reglamentarios con lo que hasta que esas normas no se dicten no se habrá completado íntegramente la transposición de la Directiva.

En fin, damos la bienvenida a la nueva norma y esperamos que el futuro Reglamento de desarrollo -que ya está en trámite de audiencia pública y declarado de tramitación urgente- y la correspondiente Orden Ministerial, sirvan para aclarar las dudas interpretativas y las cuestiones pendientes que el texto legal nos ha dejado de entrada.

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Alfonso Gonzalez Espejo

Alfonso González-Espejo es socio de Regulación y Cumplimiento (R&C), dentro del área Legal de KPMG Abogados. Abogado del Estado en excedencia, cuenta con una gran experiencia en temas jurídicos que ha desarrollado en su amplia trayectoria profesional. Previamente, fue director del Gabinete Jurídico de la Secretaria General de Bankia y secretario del Consejo de Administración y director de la Asesoría Jurídica del Grupo Inmobiliario Lar. En su etapa pública en la Comisión Nacional de Energía, desde el año 2000 hasta el 2006, desempeñó entre otros cargos el de Secretario del Consejo de Administración y Director de la Asesoría Jurídica, habiendo sido anteriormente Abogado del Estado-Jefe del Ministerio de Administraciones Públicas.
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