Hipotecas: emoción hasta el final

Hipotecas: emoción hasta el final

Los contratos de préstamo destinados a la financiación de compraventas inmobiliarias, normalmente con la constitución de garantías hipotecarias, fueron objeto de un intento limitado de armonización en el ámbito europeo a través de una Directiva que pretendía establecer unos derechos mínimos homogéneos en la Unión Europea para quienes contrataran este tipo de préstamo.

Esta Directiva dedicada a los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial debía trasponerse a nuestro ordenamiento hace prácticamente tres años, aunque esa transposición se vio afectada por una doble circunstancia. Primero, los acontecimientos políticos en España en los últimos años, en forma de convocatoria de elecciones, retrasos en la formación de Gobierno y cambio del mismo, que lógicamente afectaron al calendario parlamentario. Y en segundo lugar, por la existencia de una problemática propia (española) en el ámbito de los contratos de crédito hipotecario, en buena parte sujeta a una elevada controversia judicial, a la que los sucesivos Gobiernos han tratado de dar respuesta.

Finalmente, ayer se aprobó la Ley de referencia, con un considerable retraso respecto del plazo de transposición inicialmente previsto, lo que ha obligado a reducir el plazo de que dispondrán las entidades para su adaptación a la nueva normativa.

Efectivamente, mientras el contenido de la Directiva no planteaba grandes dificultades para su incorporación a nuestro ordenamiento, esta parte novedosa relativa esencialmente al reparto de gastos y costes complicó algo más la tramitación del proyecto, dando lugar a un abundante número de enmiendas, tanto en el Congreso como en el Senado.

Así, la Ley finalmente aprobada tiene dos objetivos fundamentales. En primer lugar, la mejora de la protección del cliente que suscribe este tipo de contratos y que ve fortalecidos sus derechos tanto en lo relativo a la calidad de la información que debe recibir antes de suscribirlo, el asesoramiento profesional que reciba en torno a las obligaciones que contrae y la evaluación rigurosa de su solvencia, por citar algunas de las cuestiones fundamentales, y que es el territorio en el que la norma española sigue más de cerca a la normativa europea objeto de transposición.

En segundo lugar, la mejora de la seguridad jurídica para todos los operadores implicados derivada, sobre todo, de la aclaración de los gastos que deberán afrontar cada uno de ellos en relación con las hipotecas que se constituyan, ámbito éste en el que sentencia a sentencia, con relevante implicación del Tribunal Supremo, se ha producido un importante desplazamiento de la carga de modo que los bancos habrán de asumir una parte muy relevante de aquéllos (con la excepción de los gastos de tasación), incluyendo el polémico asunto del impuesto de actos jurídicos documentados.

A pesar de su propio nombre, la Ley no se limita a la regulación de los contratos de crédito inmobiliario, sino que la misma aborda otros aspectos vinculados como el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, en cuanto actividad supervisada por el Banco de España o, en su caso, las comunidades autónomas.

Es importante dejar constancia de que la transposición no está completa, puesto que en los próximos meses deberán aprobarse normas de desarrollo de la Ley, cuyos trámites de consulta previa ya se han iniciado  y que deberán concretar, aclarar –en algún caso-  y desarrollar aquellos aspectos respecto de los que la norma realiza solamente una aproximación general.

Queda por delante un gran desafío para todos los operadores implicados, ya que la vocación de la Ley de mejora de la seguridad jurídica y de la protección del consumidor va a impactar en el proceso hipotecario transformando, necesariamente, la operativa que hasta la fecha se venía desarrollando.

Tribuna originalmente publicada en Expansión el 22 de febrero de 2019.

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Francisco Uría

Socio responsable de servicios financieros para KPMG EMA y socio principal de KPMG Abogados de KPMG en España, Francisco cuenta con una extensa carrera en el mundo de la abogacía. En la Firma dirige el equipo de Regulación y Cumplimiento. Además, Francisco es Abogado del Estado excedente, y ha ejercido como tal en la Secretaria de Estado de Economía, la Agencia Estatal de Administración Tributaria y la Abogacía General del Estado.

Alfonso Gonzalez Espejo

Alfonso González-Espejo es socio de Regulación y Cumplimiento (R&C), dentro del área Legal de KPMG Abogados. Abogado del Estado en excedencia, cuenta con una gran experiencia en temas jurídicos que ha desarrollado en su amplia trayectoria profesional. Previamente, fue director del Gabinete Jurídico de la Secretaria General de Bankia y secretario del Consejo de Administración y director de la Asesoría Jurídica del Grupo Inmobiliario Lar. En su etapa pública en la ...
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