Moratorias de préstamos bancarios, capítulo tercero: ¿habrá un cuarto?

Todas las crisis que, en las últimas décadas, han golpeado a la economía española han provocado una rápida destrucción de empleo. Una de las lecciones que aprendimos fue la necesidad de proteger a colectivos particularmente vulnerables y, entre ellos, a los deudores hipotecarios y los arrendatarios que tenían el riesgo de desahucio de las viviendas que ocupaban. Para evitarlo, ya en la crisis anterior se crearon mecanismos públicos y privados, no sólo para evitar esos desahucios de los colectivos vulnerables sino también para proporcionar acceso a una vivienda a quienes carecían de ella o la habían perdido. Esa experiencia, unida a la previsión de los graves efectos económicos del Covid-19, motivaron que el Real Decreto- ley el 8/2020, de 17 de marzo, dictado por el Gobierno para afrontar esas consecuencias, incluyera medidas dirigidas a aliviar la situación de los deudores hipotecarios y los arrendatarios en situación de vulnerabilidad.

Se trató, en ambos casos, de moratorias destinadas a aplazar los pagos. Centrándonos en la primera medida, se trataba de un instrumento jurídico novedoso; una intervención ex lege en el ámbito de la contratación privada para posibilitar una “suspensión temporal” de los efectos y obligaciones derivados de un préstamo con garantía hipotecaria de modo que el deudor (incluidos avalistas y fiadores) quedase exonerado de sus obligaciones de pago, tanto de principal como de interés, por un período limitado de tiempo. También quedaba suspendida la vigencia de las cláusulas de vencimiento anticipado.

La moratoria legal se aplicaría exclusivamente al colectivo denominado como de “vulnerabilidad económica” categoría que vendría determinada por la concurrencia de una serie de requisitos como la afectación por la situación derivada del Covid-19 en términos de pérdida del puesto de trabajo o disminución relevante de ingresos o ventas, elevación del esfuerzo necesario para afrontar la carga hipotecaria e inexistencia de fuentes de ingreso en la unidad familiar que pudieran paliar esta situación.

El cumplimiento de estos requisitos requeriría la aportación de una serie de documentos o, cuando ello no fuera posible en esta situación de movilidad limitada, la presentación de una declaración responsable que adverase ese cumplimiento. La instrumentación de la moratoria ha suscitado dudas, lo que, junto con la necesidad de ampliar su alcance, dio lugar a la aprobación de un nuevo Real Decreto-ley, el 11/2020, de 31 de marzo, que ha aclarado el carácter cumulativo de los requisitos para el acceso a la moratoria legal y ha ampliado su ámbito objetivo de aplicación para incluir tanto los créditos hipotecarios para la adquisición de un inmueble afecto a la actividad económica de empresarios y profesionales como los destinados a la adquisición de una vivienda para su posterior arrendamiento por parte de un propietario/arrendador persona física que hubiera dejado de percibir la renta mensual a consecuencia del Covid-19. También se incluyeron los préstamos o créditos sin garantía hipotecaria.

Aclaraciones

Esa norma ha realizado también algunas aclaraciones relevantes como la concreción de que el plazo de vigencia de la moratoria legal sería, en principio, salvo ampliación pactada por las partes, de tres meses, o la aclaración de que la moratoria no requeriría ni acuerdo entre las partes ni novación contractual alguna y que debería formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por último, el más reciente, Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, contiene una disposición adicional decimoquinta dedicada al “otorgamiento unilateral por el acreedor de los instrumentos notariales (escritura pública o póliza) en que se formaliza la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal de los préstamos o créditos garantizados con hipoteca o con otro derecho inscribible distinto (en el Registro de la Propiedad o en el Registro de bienes Muebles)”.

Esta disposición regula la formalización del instrumento notarial y acceso al Registro correspondiente de las moratorias legales, sin que sea necesaria la comparecencia del acreditado y sí la de la entidad de crédito que deberá afrontar los costes. No obstante, creo que va a ser necesaria una nueva disposición en la materia tanto para certificar la necesaria extensión de la rebaja de aranceles a las moratorias no hipotecarias como para aclarar cuestiones pendientes como la conexión entre moratorias sectoriales o privadas y Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. ¡Todo un reto para los juristas! No debe olvidarse que los bancos están concediendo moratorias que van más allá del colectivo identificado como vulnerable y comprendido en la moratoria legal, y que es importante que puedan hacerlo en la mayor medida posible, lo que requerirá un marco jurídico adecuado.

Tribuna originalmente publicada en Expansión el 2 de mayo de 2020.

 

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Francisco Uría

Socio responsable de servicios financieros para KPMG EMA y socio principal de KPMG Abogados de KPMG en España, Francisco cuenta con una extensa carrera en el mundo de la abogacía. En la Firma dirige el equipo de Regulación y Cumplimiento. Además, Francisco es Abogado del Estado excedente, y ha ejercido como tal en la Secretaria de Estado de Economía, la Agencia Estatal de Administración Tributaria y la Abogacía General del Estado.
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