Moratoria_Hipotecaria

Claves de la moratoria hipotecaria ante el COVID-19

Claves de la moratoria hipotecaria ante el COVID-19

Una vez declarado el estado de alarma y adoptadas las medidas relacionadas con la situación de emergencia sanitaria derivada del COVID-19, el Gobierno ha adoptado un segundo conjunto de medidas tendentes a afrontar sus consecuencias económicas.

Estas medidas económicas se han recogido en el Real Decreto-Ley 8/2020, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y tienen un alcance diverso pero en todo caso derivado de la disrupción económica provocada por las medidas sanitarias que han debido adoptarse.

Desde el punto de vista del sector financiero, las medidas adoptadas tienen básicamente dos componentes: el apoyo a las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad, para las que se establece un supuesto legal de moratoria en sus obligaciones hipotecarias, y el respaldo a las empresas a través de avales públicos que pretenden facilitar su acceso a la liquidez.

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Centrándonos en el ámbito de la moratoria hipotecaria, el Real Decreto-ley sigue la estela de otras disposiciones dictadas durante la crisis anterior con el objetivo de proteger a las familias y personas en situación de especial vulnerabilidad de modo que no pierdan su vivienda de residencia.

Se trata, en consecuencia y exclusivamente, de una moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual.

Requisitos para solicitar la moratoria hipotecaria

Para beneficiarse de esta moratoria, las personas tienen que ser o bien deudores principales o bien avalistas o fiadores en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.

Esas personas deben encontrarse en una situación de “vulnerabilidad económica” y esto implica o bien que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo, o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

Para poder beneficiarse de estas medidas, el conjunto de los miembros de la unidad familiar no debe disponer de ingresos que superen el límite de tres veces el IPREM (el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) o incluso cuatro, cinco o seis veces si concurren otras circunstancias de miembros de la unidad familiar en situaciones de discapacidad, dependencia o enfermedad.

También se tiene en cuenta la situación de la unidad familiar de modo que se aplicará en los casos en que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de sus miembros.

Respecto de los supuestos en que la situación de vulnerabilidad venga determinada por la pérdida de ingresos, existen dos: que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas como resultado de las cuales el esfuerzo que haya pasado a representar la carga hipotecaria sobre el conjunto de la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,3  o que se haya producido una caída sustancial de las ventas cuando esa caída haya sido al menos de un 40%.

Es importante que estas condiciones objetivas y subjetivas se acrediten documentalmente, utilizando los documentos a que se hace referencia en el Real Decreto-ley. Si alguna persona llegase a disfrutar indebidamente de la moratoria, el Real Decreto-ley le hace responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas de flexibilización previstas en él.

Se establece un procedimiento rogado. Para acceder a la moratoria, el deudor de un crédito o préstamo hipotecario en que concurran los requisitos debe presentar una solicitud a la entidad de crédito con la que tenga su deuda y ésta dispondrá de quince días para implementar la solicitud y comunicarla al Banco de España.

¿En qué consiste la moratoria hipotecaria?

El efecto de la moratoria es la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado en la misma. Durante ese período no podrá aplicarse la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato, ni se aplicarán tampoco intereses moratorios. De hecho, durante ese período, el banco no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (capital e intereses).

Un tema clave, sobre el que la disposición legal no es suficientemente clara se refiere a la duración de la moratoria. En ausencia de esa determinación legal precisa, mi interpretación es que habrá de ser la que pacten las partes a la vista de las concretas circunstancias del caso.

En definitiva, se trata de una medida oportuna, necesaria para dar cobertura a las familias que puedan verse afectadas por la inédita situación creada por la emergencia sanitaria en la que todos estamos viviendo y que, con responsabilidad, ha sido bien acogida por los bancos que han entendido que, también en este caso, habían de obrar con la máxima flexibilidad respecto de las personas más afectadas por esta coyuntura tan difícil.

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Francisco Uría

Socio responsable de servicios financieros para KPMG EMA y socio principal de KPMG Abogados de KPMG en España, Francisco cuenta con una extensa carrera en el mundo de la abogacía. En la Firma dirige el equipo de Regulación y Cumplimiento. Además, Francisco es Abogado del Estado excedente, y ha ejercido como tal en la Secretaria de Estado de Economía, la Agencia Estatal de Administración Tributaria y la Abogacía General del Estado.
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